[부동산] 계획관리지역이란?

부동산을 알아보던중 계획관리지역이란 말이 나왔습니다. 비도시지역 중 여타의 용도지역에 비해 개발가능행위의 범위가 제일 넓어 토지투자나 토지개발 시 일반적으로 선호되는 지역으로 건폐율 40%에 달하고, 4층 이상의 건축도 가능한계획관리지역에 대해 알아보겠습니다.

부동산 용도지역의 구분

• 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
• 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무와 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
• 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
• 녹지지역 : 자연환경, 농지와 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보와 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 쥬변 용도지역과의 관계등을 고려할때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 생산관리지역 : 농업, 임업, 어업 생산을 위하여 관리가 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용과 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

좀더 자세히 계획관리지역에 대해 알아보면, 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물의 종류는 단독주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 의료시설, 노유자시설 등이 있습니다. 다만, 이 건축물은 4층이하로 한정되는데, 도시계획조례에서 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건물로 한정됩니다.

이 지역의 건폐율은 40% 이하, 용적률 50~100%이하로 적용됩니다. 필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 견폐율과 용적률을 달리 정할 수 있습니다.

다시 정리하면, 

• 비도시지역 중 가장 높은 건폐율, 용적율
  • 기본 건폐율 40%, 용적율 100%
  • 취락지구 내 계획관리지역인 경우에는 건폐율이 60%로 상향
  • 성장관리방안이 수립되는 지역에서는 건폐율 50%, 용적율 125%로 상향
• 가장 폭넓은 건축가능 종류와 개발가능사업의 범위
  • 수익사업의 대표적인 2종근린생활시설, 음식점, 모텔, 영업용 창고, 공장, 연수원, 박물관, 자동차학원, 골프장, 골프연습장, 폐차장, 주기장, 주유소 등 건축 가능
  • 농지법 상 농지전용면적제한에서도 계획관리지역은 예외
  • 일부 제한이 있으므로 정확한 지역별 계획관리지역에서의 개발가능행위는 그 지역의 도시(군)계획조례를 참조
• 4층 이상 건축 가능
  • 자연녹지지역의 경우 4층 이내의 제한이 있지만, 계획관리지역인 경우 용적율이 허용하는 한 더 높이 건축 가능
• 비도시지역 지구단위계획구역을 수립 가능
  • 비도시지역 중 지구단위계획을 수립할 수 있는 대표적인 용도지역이 계획관리지역
    • (​생산관리지역과 보전관리지역도 가능하기는 하나, 편입면적 상 제한)
  • ​지구단위계획구역은 유통형 산업형 관광형 주거형 등으로 개발 가능하며, 이 경우 공단이나 아파트 단지, 유원지도 건축 가능
    • (이는 농림지역이나 보전관리지역 등 다른 비도시지역에서는 불가)

이와 같은 이유로 계획관리지역에 대한 투자 가치는 아래와 같이 상당히 높다고 볼수있습니다.

• 계획관리지역 임야는 시가화용지나 농지에 비해 값이 싸고, 좋은 경치가 있는 경우가 많아 2종근생건물 등으로 인기
• 전원주택의 경우에는 오히려 계획관리지역은 필요 이상의 땅값 부담이 되므로, 대신 보전관리지역 임야나 임업용산지로 대체하는 경향
• 개발을 목적으로 땅을 구입한다면 그 개발에 꼭 계획관리지역이 필요한지 검토 필요
  • 전원주택단지나 사회복지시설, 병원, 종교집회장 건축에는 보전-생산관리지역에서도 가능
  • 귀농, 귀촌, 귀산자들에게는 농림지역 농지 임야로 충분할 수 있음